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Notwendige Handlungen, wenn Mietzahlungen ausbleiben

Bleiben die Mietzahlung bzw. die Mietzahlungen aus, muss der Vermieter handeln. Hierbei ist immer abzuwägen, wie das Mietverhältnis bisher verlaufen ist und ob der Verdacht besteht, dass der Mieter in Zukunft die Miete nicht mehr bezahlen wird. Besteht seit Jahren ein gutes unkompliziertes Mietverhältnis, ist es sicherlich sinnvoll, einmal den Mieter anzusprechen und ihn zu fragen, warum die Mietzahlung im betreffenden Monat ausgeblieben ist.

1. Mahnung

Besteht jedoch das Mietverhältnis erst seit Kurzem oder ist es durch häufige Zahlungsverzögerungen bereits belastet, sollte der Vermieter bei Ausbleiben der Miete sofort die Nichtzahlung formgerecht abmahnen. In dieser Abmahnung sollte eine Frist zur Zahlung mit Kündigungsandrohung gesetzt werden. Nach Ablauf der gesetzten Frist kann gemäß § 573 BGB fristgerecht unter Einhaltung der Kündigungsfristen gemäß § 573c BGB gekündigt werden. Der Kündigungsgrund des § 573c BGB entfällt auch nicht, wenn der Mieter später,  z. B. im Gerichtstermin, die ausgefallene Miete begleicht. Anders regelt es der § 543 BGB, der eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund erlaubt. Das trifft u. A. zu, wenn der Mieter „für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist“ oder „in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht“. Jedoch bestimmt der zuvor genannte Paragraf in Absatz 2, dass der Mieter die Kündigung unwirksam machen kann, wenn er die fehlende Miete unverzüglich vor der wirksamen Kündigung ausgleicht. Diesen Paragraf machten sich etliche säumige Mietzahler zu Nutze, in dem sie noch im Zahlungs- und Räumungsprozess die fehlenden Mietzahlungen ausgleichen.

Dem hat der BGH mit seiner Entscheidung vom 16.02.2005 entgegengewirkt, indem er den Ausspruch der Kündigung nach § 543 BGB und einer Kündigung nach § 573 BGB parallel für zulässig erklärt hat. D. h., wird die fristlose Kündigung durch eine spätere Zahlung unwirksam, lebt die fristgerechte Kündigung, die unter Einhaltung der Kündigungsfristen ausgesprochen ist, wieder auf. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass der Mieter auf jeden Fall ausziehen muss.

Falls keine freiwillige Räumung der Wohnung erfolgt, wird angeraten, sofort Räumungsklage zu erheben. Da echte Mietnomaden i. d. R. kein Interesse an einer gerichtlichen Auseinandersetzung haben, können die Vermieter, die an Mietnomaden geraten sind, darauf setzen, hier mit einem Versäumnisurteil relativ schnell einen vollstreckbaren Titel zu erlangen.

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